Condomínios dobram quórum em assembleias com versão virtual

A última assembleia com participação expressiva dos condôminos ocorreu em 2017. As demais foram esvaziadas. Com a pandemia do novo coronavírus, a situação está mudando não só no local, mas em outros condomínios.

No condomínio Spazio Miraflores, em Mogi das Cruzes, cidade do interior paulista, a última assembleia com participação expressiva dos condôminos ocorreu em 2017, quando as chaves foram entregues. As demais foram esvaziadas. Com a pandemia do novo coronavírus, a situação está mudando não só no local, mas em outros condomínios. A implantação das reuniões virtuais fez com que o quórum das assembleias condominiais dobrasse e a expectativa é de que o modelo seja mantido mesmo depois que a doença for controlada.

“Um aprendizado importante que tivemos na quarentena foi que as administradoras se propuseram a fazer assembleias eletrônicas. Sempre teve um receio do que o novo modelo traria. Neste período, com a realização massiva, os quóruns dobraram. Se tinha 30%, em média, hoje tem 60% de participação”, diz Moira Toledo Bossolani, diretora executiva de condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). A Lei 14.010/2020, publicada no mês passado, permite que as assembleias sejam realizadas por meios virtuais até o dia 30 de outubro.

Síndico do Spazio Miraflores, o funcionário público Rodrigo Saverino Bus, de 33 anos, diz que a última assembleia, realizada no começo do mês, surpreendeu pelo número de participantes. “São 734 unidades. Na assembleia de instalação, quando todo mundo pegou a chave, tivemos mais de 50% de participação. Como 20% do condomínio é locado, os proprietários não participam. Na assembleia digital, que durou dois dias, 203 pessoas assinaram a lista de presença e, na reunião online, para colocar as parciais da votação e encerrar a assembleia, foram 80. É quase o dobro do que a gente costumava a ter na presencial.”

Bus diz que a tecnologia permite ainda entender melhor as demandas dos moradores e preparar estratégias para aumentar a participação deles. Também resolve a dificuldade de permitir a distância de mais de um metro e meio entre as pessoas no caso de um número mais expressivo de participantes.

“A consegue ter um mapeamento de quais blocos e torres participaram. São 16 torres e as pessoas podem não ir por inadimplência, desinteresse. O salão de festas comporta 700 pessoas, mas com a necessidade de distanciamento, não seria possível fazer uma assembleia lá.”

Gerente de relações com os clientes da Lello Condomínios, Angelica Arbex diz que a empresa já estava reformulando as assembleias para oferecer um modelo mais moderno aos 3 mil condomínios que administra. “As assembleias mais cheias eram as de definição de garagem. Nas demais, a participação ficava em torno de 20% a 30%, porque o jeito de fazer assembleia é muito antigo, não tem a ver com o modo que vivemos atualmente, com o código de comunicação, com o jeito que a gente se relaciona. A gente já estava pesquisando para ser uma coisa interativa e intuitiva.”

Segundo ela, em junho, foram realizadas 107 assembleias. Neste mês, 180 já estão marcadas e o mês deve fechar com 250 assembleias realizadas. “Os meses vão passando e a participação dos moradores vai dobrando. Estamos tendo adesão grande da terceira idade e costumamos dizer que, no modelo digital, todo mundo fala, mas cada um fala de uma vez.” Desde março, mais de 500 assembleias digitais já foram realizadas.

Síndico profissional desde 2012, Mauro Possatto, de 47 anos, trabalha em dez condomínios e conta que os moradores aprovaram a proposta. “É uma experiência bem interessante. Não imaginava que teria tanta participação e aceitação.

Proprietários que estão fora de São Paulo passaram a participar. Sempre teve uma visão de que a assembleia era uma coisa chata, que as pessoas iam virar as cadeiras. O quórum tem aumentado por causa da curiosidade e porque as pessoas se sentem mais à vontade.”

Ele diz que tem um pouco mais de trabalho, principalmente com a elaboração de vídeos explicativos, mas que, no geral, o modelo facilita a vida dos participantes. “O proprietário que não mora no local não precisa pegar trânsito e muita gente já está usando ferramentas para se comunicar com familiares e amigos. Um dos maiores benefícios do maior quórum é que as pessoas participam mais no dia a dia do condomínio e isso aumenta a legitimidade das decisões das assembleias.”

Reabertura

O movimento de flexibilização definido pela gestão estadual está sendo acompanhado pelos condomínios, que também estão promovendo a reabertura de alguns espaços, mas ainda evitando aglomerações. “O que a gente tem percebido é que, depois de mais de 100 dias de quarentena, e com o programa de reabertura do governo, isso acaba se espraiando para os condomínios. Veio uma demanda crescente desde o primeiro decreto e lançamos uma cartilha. As regras precisam se adequar à realidade do condomínio, mas eles têm de manter os protocolos para evitar a disseminação da covid-19. Usar máscaras nas áreas comuns e manter o distanciamento social são medidas muito importantes”, explica Moira Bossolani.

Fonte: Portal Viva o Condomínio

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Condomínios podem servir de ponto comercial? Saiba como

Comércio e serviços entre vizinhos ajudam microempresários na pandemia

Bolos, marmitas e artesanato são alguns exemplos de produtos que têm sido comercializados entre vizinhos durante a pandemia do novo coronavírus. Por um lado, há a necessidade de complementar a renda e, por outro, a facilidade de adquirir o que precisa perto de casa. Condomínios podem servir de ponto comercial, porém com algumas condições.

O diretor de condomínio Omar Anauate, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), explica que a convenção define o uso do prédio, neste caso, como residencial. Ao mesmo tempo, diversos prédios aceitam atividades comerciais nas unidades, desde que não causem problemas no funcionamento do condomínio e nem incomodem os vizinhos.

Isso não significa que um apartamento possa ser transformado em uma fábrica ou escritório, o que desviaria da finalidade de residência. Anauate destaca a importância do equilíbrio.

– É preciso se adequar às rotinas do condomínio e buscar ter o menor impacto possível – afirma.
Moradores decidiram se ajudar vendendo produtos e fazendo serviços para os vizinhos

Um exemplo é o que acontece no condomínio Vitória, na Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio de Janeiro. Moradores decidiram se ajudar vendendo produtos e fazendo serviços para os vizinhos. O bistrô que fica dentro do condomínio, que costuma vender lanches e alguns itens básicos de mercearia, passou a expor os produtos e divulgar o trabalho dos moradores como forma de ajudar a comunidade formada ali.

– Nós não cobramos nada para expor os produtos dos moradores. Tem artesanato, máscaras de pano, livros, comida e também serviços, que a gente divulga. Nos elevadores e no aplicativo do condomínio também são feitas as propagandas do que os condôminos estão fazendo. Todo mundo acaba ganhando – declarou a síndica Aline Gama ao Pleno News.

Prestadores de serviço realizam atendimentos em casa. É o caso da fisioterapeuta Esther Miriam, que decidiu dar um desconto para os vizinhos e atender sem ter que sair de casa na quarentena.

COMO MANTER UM NEGÓCIO NO CONDOMÍNIO?

O advogado especializado em direito condominial Fernando Zito, apontou o que é importante saber sobre comércio entre vizinhos. Ele reitera que o imóvel não pode ser transformado em escritório ou fábrica, já que fazem parte de um prédio residencial. Por isso, é importante adaptar a atividade às regras de convivência.

DIVULGAÇÃO

Caso queira divulgar o seu trabalho no quadro de avisos ou grupo de conversas do condomínio, converse com o síndico. Ele pode verificar e validar se o anúncio é adequado para o prédio e qual o formato adequado para isso. Falar sobre vendas em um canal usado apenas para discutir assuntos do prédio pode desviar da sua finalidade – apontou.

SEM ABUSOS

Mesmo que o prédio permita, o trabalho não pode prejudicar o sossego, saúde e segurança dos outros moradores. Instalar uma máquina inadequada para apartamento pode causar problemas na estrutura do prédio, colocando em risco a saúde dos outros. Receber muitos clientes ou mercadorias pode impactar o fluxo de operações do condomínio e até limitar o uso do elevador. Caso seja realmente necessário utilizar o elevador, prefira horários com pouca movimentação no prédio – exemplificou.

ENDEREÇO COMERCIAL OU RESIDENCIAL?

Há microempreendedores individuais que registram o endereço de casa para abrir a própria empresa. Essa formalidade não causa problema. No entanto, o local não pode ser divulgado em site e cartão para recebimento de pessoas, por exemplo – esclarece.

ATIVIDADES QUE INCOMODAM

Lembre-se de que a lei está a favor do condomínio e do bem-estar coletivo. Caso a atividade incomode, o síndico pode conversar com o morador e aplicar as medidas previstas na punição, como advertências. Se não for efetivo, o prédio pode recorrer à Justiça para cessar as atividades – afirma.

Fonte: Portal Viva o Condomínio

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Legalidade no fechamento das áreas comuns do condomínio

Parecer jurídico

No dia 30.03.2020 o Senador Antonio Anastasia (PSD/MG) apresentou pra votação o Projeto de Lei 1179/20 – que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). No texto inicial do Projeto, O capítulo IX foi dedicado a tratar de normas aplicáveis às Relações Condominiais.

O Projeto de Lei previa o artigo 15 que ampliava de forma transitória e emergencial o rol de poderes constantes no artigo 1.348 do Código Civil, os quais são conferidos a quem exerce o papel de síndico (a) de um condomínio. A intenção do autor do Projeto de Lei, com a sugestão deste artigo, era aumentar a segurança jurídica das medidas que já vem sendo adotadas por síndicos em todo país. Ou seja, determinava que o síndico poderia restringir a utilização das áreas comuns e, também, restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso de abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, desde é claro, que não interferisse no direito de propriedade.

Ocorre que o Projeto de Lei 1179/2020, que versa sobre diversas matérias além das que envolvem relação
condominial, foi aprovado e promulgado com alguns vetos, inclusive vetou o artigo 15 mencionado acima.
Sendo assim, originou-se do mencionado Projeto a Lei Federal 14.010/2020, que em razão das modificações e
vetos que aconteceram no trâmite de aprovação, às normas de aplicação no âmbito condominial, passaram a
constar no Capítulo VIII, artigos 11,12 e 13. O artigo 11 é que foi vetado e referia-se ao texto que constava como
sendo artigo 15 do Projeto de Lei 1179/2020.

Leia este parecer jurídico na íntegra clicando aqui
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Recarga de extintores: quando fazer e qual sua importância?

Uma das principais responsabilidades de um síndico é garantir a segurança dos moradores. Ele e o zelador são as pessoas encarregadas de manter tudo funcionando dentro dos conformes, observando sempre as leis que regem o condomínio. E é claro que você já percebeu que a recarga de extintores é uma dessas atribuições que precisam de atenção. Por isso, descubra como fazer a manutenção desse equipamento da melhor forma possível.

Quando devo fazer a recarga dos extintores de incêndio?

Normalmente, os extintores de água ou pó químico devem ser recarregados uma vez ao ano. Já os equipamentos de gás carbônico precisam de recarga a cada seis meses. Estas estimativas, no entanto, só são válidas se os extintores estiverem em excelente estado.

Isso significa que, se houver descarga, ou se os anéis da válvula forem danificados nesse meio tempo, é preciso fazer a manutenção antes da média estipulada. Além disso, a mangueira também merece cuidados: a cada cinco anos ela deve receber um ensaio hidrostático, ou em menor intervalo, caso o extintor sofra algum dano sério.

Por que é importante zelar pelos extintores?

Em primeiro lugar, esse equipamento é mais do que necessário para garantir a segurança dos moradores. Pare para pensar: em um prédio, quantas pessoas não criam situações de risco para incêndio diariamente? Como se isso não bastasse, ele é obrigatório. Ou seja, o não cumprimento da regulamentação pode resultar em multas salgadas para o condomínio. Portanto, siga o calendário de recargas à risca.

Como é feita a recarga?

Existem dois tipos de orçamento para recarga e troca de extintores: o aberto e a fechado. No aberto, todos os serviços são cobrados separadamente, ou seja, a recarga, a pintura e uma eventual troca de peças. Já no orçamento fechado, vários serviços são definidos em um preço único, ajudando o síndico a se programar melhor financeiramente. Porém, nos dois casos, é feita uma cobrança à parte se houver necessidade de troca dos equipamentos.

Você deve estar se perguntando, então, qual é a melhor forma de efetuar a manutenção dos extintores. A resposta é: depende. Não há como saber como o extintor está sem abri-lo, por isso, é muito difícil definir qual orçamento pedir. Se você tem uma margem confortável para atuar no prédio, pode ser mais interessante considerar o orçamento aberto. Porém, se precisar trabalhar com uma margem mais segura, prefira o fechado.

Que cuidados tomar com a manutenção do extintores?

É importante lembrar que os prédios não podem ficar um dia sequer sem extintores, por motivos óbvios. Por isso, veja se a empresa oferece substituição nos dias de manutenção. Caso não ofereça, recarregue primeiro os dos andares pares e depois os dos andares ímpares. Certifique-se também de que a empresa escolhida possui certificação do Inmetro para realizar o serviço.

Para evitar fraudes, faça pequenas marcas com tinta no corpo dos extintores. Assim, você e o zelador podem ter certeza de que o equipamento que voltar é o mesmo que foi para a manutenção. Se preferir, você também pode anotar o número de identificação de cada um deles.

Quando os extintores vierem da manutenção, verifique a cor do anel de plástico, para ter certeza de que foi trocado e se traz o nome da empresa responsável. Note também se há o Selo de Conformidade do Inmetro, um adesivo holográfico de fácil identificação, e o rótulo da empresa, com as informações de validade da manutenção.

Anotou todas as dicas? Seu condomínio vem fazendo a recarga de extintores corretamente? Deixe um comentário e compartilhe conosco!

Fonte: Portal Viva o Condomínio

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Segurança de Condomínio Residencial: Conceitos e Definições

Segurança de Condomínio Residencial é um Sistema Integrado de Segurança voltado para garantia da Segurança Física de um conjunto de residências estabelecidas dentro de um mesmo Perímetro de Segurança Física.

O que é Segurança de Condomínio Residencial?

Segurança de Condomínio Residencial é um Sistema Integrado de Segurança voltado para garantia da Segurança Física de um conjunto de residências estabelecidas dentro de um mesmo Perímetro de Segurança Física.

Perímetro de Segurança compreende a linha que contorna a área do terreno onde esta localizado o condomínio e delimita a área interna e área externa.

A delimitação do perímetro de segurança é feita por meio de Barreiras Físicas que evidenciam os limites de acesso a serem protegidos.

Sistema Integrado Segurança de Condomínio Residencial

Sistema Integrado de Segurança pode ser compreendido como sendo as Medidas de Segurança Física, de Segurança Eletrônica e os Procedimentos Internos de Segurança, implantados no condomínio.

O objetivo do sistema integrado de segurança é de proporcionar a sensação e as condições de segurança desejadas.

Um sistema de segurança de condomínio deve levar em consideração além da tecnologia disponíveis,  a arquitetura do local.

Outro ponto fundamental é o cumprimento de procedimentos internos por parte dos moradores e visitantes do condomínio.

Deve-se ter em mente que todos os moradores desempenham um papel importante e interdependente no sistema de segurança implantado.

Espera se dos moradores hábitos adequados de segurança  a fim de contribuir de forma positiva para a segurança do condomínio.

O descumprimento de qualquer procedimento interno por parte de um morador irá comprometer todo o sistema de segurança implementado.

Plano de Segurança de Condomínio Residencial

A elaboração deu um Plano de Segurança para Condomínio Residencial requer profissionalismo e competência adequada, falhas ou negligencias acarretam riscos de vida a seus moradores.

O Plano de Segurança para Condomínio Residencial, deve ser procedido de identificação e avaliação dos potenciais Riscos e Ameaças para Segurança do Condomínio.

O planejamento da segurança deve prever sistema de proteção do perímetro integrado a câmeras, guaritas blindadas e com banheiro, passador de volumes, entradas de condôminos e visitantes comclausuras separadas e vagas exclusivas para veículos de visitantes.

Deve haver um portão para entrada e outro para saída de veículos, com clausura, também monitorados por câmeras.

No planejamento de um sistema de segurança, é importante considerar ainda a logística de serviços do prédio, como:

  • a saída do lixo;
  • prestadores  de serviço;
  • fluxo de entregadores e
  • funcionários das empresas de  luz, água, telefonia e gás.
Controle de Acesso Físico

Uns dos principais pontos da segurança de condomínio residencial é o controle de acesso, que requerem investimentos adequados.

A  Portaria dos Condomínios devem ser projetadas e construídas de forma a proporcionar um adequado controle de acesso.

Nas ações criminosas, a portaria do condomínio é o primeiro alvo dos marginais e também seu maior obstáculo.

A portaria do condomínio deve ser projetada e utilizada como ponto estratégico para segurança.

A postaria deve reunir equipamentos de última geração, mão de obra qualificada e procedimentos de segurança adequados.

Procedimentos e Normas de Segurança

A atividade de segurança de condomínio deve ser suportadas e amparadas por procedimentos internos e normas de segurança.

Os procedimentos e normas de segurança devem ser:

  • Aprovadas em assembléia do condomínio, para garantir sua eficiência.
  • Seguidos por todos que desejarem ou precisarem entrar no condomínio.
  • Divulgados através de campanhas internas para potencializar sua aplicação.
Conclusão

O que motiva ação criminosa  é a possibilidade de ganhos fácil e a fragilidade aparente do sistema de segurança existente.

Quanto maior  o número de obstáculos que um marginal tiver de enfrentar para a invasão, menor será a possibilidade de que ele opte por agir num determinado local.

A segurança de condomínio residencial deve se basear na teoria dos círculos concêntricos, aplicada nos castelos medievais.

Os condomínios devem fazer uso dos diversos meios de segurança física disponíveis a fim de desmotivar potenciais criminosas.

A segurança de condomínios residencias envolve gestão de riscos e adoção de medidas de segurança constantes conforme evolução das técnicas  adotadas pelos marginais.

Deve ser programa ao menos uma revisão anual do plano de segurança adotado no condomínio a fim de adequar suas medidas a realidade do momento.

O plano de segurança, e suas revisões, devem ser feitas por profissionais qualificados e experientes nos assuntos relacionados a Atividade de Segurança Privada.

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Sem identificar, síndico precisa informar que tem morador com Covid

Faz quase 90 dias que o isolamento social foi iniciado como medida para combater a pandemia de Covid-19, mas ainda tem muitos assuntos que geram dúvidas. Síndico precisa informar que tem morador com Covid

Um deles é sobre a necessidade de avisar ou não nos condomínios que um dos moradores testou positivo para a doença e como informar o fato. Ainda que não tenha lei municipal ou estadual exigindo que o morador avise ao síndico e que o síndico avise aos outros condôminos, o recomendado é que o fato seja compartilhado, mas com os devidos cuidados.

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-BA), Kelsor Fernandes, recomenda que a pessoa que está contaminada avise ao síndico para que ele possa tomar as medidas cabíveis. Para os síndicos, ele ressalta que “é uma obrigação comunicar aos condôminos que alguém está infectado. E reforçar os cuidados no condomínio”.

Quem passou pela situação foi o síndico profissional Roque Teixeira, que conta que um morador de um dos condomínios que ele gerencia contraiu a doença. O síndico fala que logo preparou um comunicado para o resto do condomínio avisando da situação e o colou nas áreas comuns.

“Com um caso confirmado, temos que reforçar os cuidados e monitorar o morador. Aumentamos a higienização do condomínio, pedimos para os moradores reforçarem os cuidados, e que o habitante infectado se isole e siga as orientações da Organização Mundial da Saúde (OMS)”, conta Roque. Outro cuidado que o síndico profissional tomou foi o de não revelar o nome da pessoa contaminada no comunicado.

Atitude que é reforçada pelo advogado especialista em direito imobiliário Thiago Badaró. Ele explica: “O morador diagnosticado com Covid-19 pode comunicar ao síndico que contraiu a doença. Porém o síndico sem autorização do morador não pode informar aos demais moradores quem é o morador infectado, sob pena de violar a intimidade e a vida privada, e em alguns casos até a honra daquele morador infectado, como previsto no artigo 5º , inciso X da Constituição”, explica.

O síndico profissional Robson Carvalho é consultor em um condomínio em que dois moradores testaram positivo para a doença causada pelo novo coronavírus. “Assim que descobrimos, avisamos aos moradores. Redigimos um comunicado e colocamos nos elevadores e mandamos via aplicativos de mensagens. Não revelamos o nome do morador, nem a unidade em que mora”. Além disso, ele fala que reforçou as medidas de higienização no condomínio.

Propagação de doença

O advogado Thiago Badaró afirma que não existe lei municipal ou estadual específica sobre a necessidade de informar ao síndico sobre a contaminação do Covid-19, mas que existem artigos do Código Penal que podem ser usados para se resguardar, caso a pessoa doente não esteja tomando os cuidados necessários.

Ele indica os artigos 267 e 268 do Código Penal. O primeiro, de acordo com ele, indica que quem propaga doença contagiosa criando perigo para vida ou grave lesão de saúde ou integridade física de um número indeterminado de pessoas comete crime de propagação de doença contagiosa. Enquanto o segundo pune a infração de medida sanitária preventiva, ou seja, a determinação do poder público destinado a impedir a introdução ou propagação de doença contagiosa, como fala o advogado.

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