Condomínios tem autonomia para definir regras de convivência, mas devem seguir Código Civil

Advogado explica deveres da administração para manter condôminos em harmonia.

Com mais de seis mil moradores e 1,8 mil casas, o maior condomínio residencial fechado de Campo Grande, o Village Parati, realizou recentemente a eleição para sua diretoria.
A eleição é movimentada e gera dúvidas, principalmente entre os moradores sobre a atuação do síndico.

Entre acertos e discordâncias, as relações entre síndico e condôminos geralmente é amigável, mas em alguns casos ela excede o limite da cordialidade e legalidade. Por este motivo, especialista explica quais os direitos e deveres da administração e dos moradores.

De acordo com a legislação atual, o candidato a síndico pode ser qualquer morador do condomínio e não é necessária uma formação jurídica ou administrativa para exercer a função. Porém, profissionais defendem que é fundamental ter noções sobre estas áreas.

Entre as atribuições do administrador estão representar, ativa e passivamente, o condomínio praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses dos moradores; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas e prestar contas do condomínio à assembleia sempre que exigidas; entre outros.

O advogado Odilon de Oliveira explica que o principal dever de um síndico é manter a harmonia e o bom convívio entres os moradores.

“Apesar do Código Civil trazer o normativo sobre os condomínios, as normas específicas e especiais são estabelecidas pelos próprios condôminos por meio de assembleia geral e é dever do síndico cumpri-las”, comentou.

Está regras, segundo o profissional jurídico, atendem as especificidades de cada condomínio, de acordo com a avaliação dos próprios moradores em assembleia.

Odilon explica ainda que os moradores têm liberdade para definir regras para áreas comuns e seus horários, por exemplo, mas que elas não podem confrontar com a legislação vigente.

“Isso dá segurança jurídica ao síndico para que ele possa exercer o seu papel e cumprir as normas estabelecidas”, afirmou.

Apesar de bem descritas, as críticas a função muitas vezes são encaradas como ataques pessoais e não são bem representadas ou compreendidas. É neste momento que a relação entre as partes se exalta e pode gerar problemas jurídicos.

Este foi o caso da festa dos moradores em comemoração pelo dia das Crianças de 2019 no Condomínio Conceição dos Bugres na Vila Nasser, em Campo Grande, marcada por barraco e confusão.

O desentendimento entre o síndico e duas moradoras que pretendiam organizar na área comum do condomínio um evento pela data terminou com ofensas e o caso foi parar na polícia.

Ao ter conhecimento da realização do evento o síndico proibiu a realização do evento e ainda publicou, em grupo do WhatsApp dos moradores, uma mensagem em que afirmava que as “fazem bagunça e desordem, não tem moral e ética para promover eventos”.

As mulheres se sentiram ofendidas com a mensagem e ingressaram contra o administrador com processo por difamação, com base no artigo 139 do Código Penal. A Justiça definiu em acordo que o síndico deveria realizar pagamento de R$ 1.045,00, valor revertido em doação para instituição de caridade.

Em outro caso de briga entre síndico e condômino, a Justiça de Mato Grosso do Sul determinou ao morador a realização de trabalho voluntário por três meses no Asilo São João Bosco, em Campo Grande.

A determinação aconteceu, após o morador, durante a assembleia do condomínio, ameaçar de agressão física o síndico por discordar das medidas que a administração apresentava. O fato ocorreu em dezembro de 2018 no Condomínio Residencial Carimã, Vila Manoel da Costa Lima.

Um caso extremo aconteceu no Condomínio Damha, também em Campo Grande, onde o morador Aloisyo José Campelo Coutinho foi condenado na Justiça a deixar o residencial devido seu histórico problemático de convívio. Aloisyo foi multado 37 vezes por perturbação ao sossego e havia pedido de expulsão por outros moradores.

Na decisão, o juiz José de Andrade Neto, da 14° Vara Cível de Campo Grande afirmou que a “Conduta antissocial é a que foge aos padrões de normalidade e afronta os convencionalismos sociais, os princípios éticos, quando não chega às raias da prática contravencional ou delituosa; é a maneira abusiva, deseducada, desrespeitosa, egoísta, indisciplinada, provocadora de constrangimento, violadora das normas regulamentares do condomínio”.

O advogado Odilon de Oliveira explica que é atribuição do síndico aplicar penalidades aos condôminos que infringirem em regras, que podem variar de advertências, multas e ou até a expulsão do morador. 

Porém, para evitar que a discordância se torne caso de polícia, Odilon explica que moradores tem todo o direito de discordar da administração e, para isso, é previsto que eles podem acionar a assembleia geral ou até mesmo o Judiciário para recorrer da decisão.

“É dever do síndico aplicar multas e até cumprir decisão de expulsar um morador que tenha transgredido em alguma das regras, mas, caso o condômino discorde da decisão, existe um processo legal, com direito a defesa. Essas regras são definidas para que haja harmonia e tudo seja resolvido de forma civilizada”, comentou o advogado.

Fonte: Topmídia News

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Home Office pode sobrecarregar a rede elétrica dos condomínios

Na maioria dos casos, é necessário providenciar a rede trifásica para distribuir a instalação elétrica.

O home office já é realidade em muitos lares. Uma das consequências dessa nova forma de trabalhar é o aumento do uso do ar-condicionado, o que pode sobrecarregar a rede elétrica dos condomínios. Além do aumento da conta de luz, causando impacto no bolso, Bruno Gouveia, coordenador Síndico da Cipa, alerta que a sobrecarga elétrica pode causar problemas graves como queda de energia em horários de pico e até mesmo incêndio. “Na maioria dos casos, é necessário providenciar a rede trifásica na residência ou estabelecimento, para que seja possível distribuir a instalação elétrica de maneira mais eficaz, evitando, assim, a ocorrência de excessos”, explica.

Segundo Gouveia, o síndico deve observar os sinais de que pode haver sobrecarga na rede elétrica dos prédios. Entre eles estão quedas de energia em horários de pico, disjuntores desarmando constantemente, queima de fusíveis e aquecimento dos condutores. “Antes de isso acontecer, o condomínio precisa contratar uma empresa devidamente registrada no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) para a realização de um levantamento técnico do local, com o objetivo de elaborar um projeto para uma reforma elétrica. A partir daí, serão determinadas todas as características de dispositivos de proteção, bitolas de cabos, conexões e painéis elétricos, entre outros”, orienta.

Com relação aos apartamentos, um sinal apontado pelo arquiteto Fernando Santos é a piscada rápida da luz, especialmente quando entra em operação um equipamento de força.

“Isso pode ser indício de desbalanceamento de fases, ou seja, muitas cargas lançadas em uma única fase. Em prédios antigos com rede trifásica é uma coisa muito comum, pois ao longo dos anos novos moradores se mudam e reformam nem sempre observando o balanceamento das fases. A consequência disso é o mau funcionamento e até a queima de alguns equipamentos. O ideal é chamar um eletricista para analisar o quadro de luz do apartamento e fazer o balanceamento e até inserir alguns disjuntores em casos específicos”, orienta Santos.

Sobre o home office, o especialista ressalta que o uso de réguas e benjamins para multiplicar pontos de tomada também é um ponto de atenção importante, pois pode sobrecarregar o circuito. “Se a casa não estava planejada para ter um home office, então deve-se atentar para alguns cuidados ao usar multiplicadores, como ligar equipamentos de baixa demanda, garantir que os plugs estejam firmes e sem folgas, e evitar usar todos os equipamentos ligados ao mesmo tempo”, recomenda.

Ele lembra ainda que a condição geral das instalações elétricas do prédio, inclusive dos apartamentos, deve constar no laudo de autovistoria. “O síndico pode tirar boas conclusões sobre a rede elétrica do condomínio consultando este documento”, diz.

Prevenção é o segredo

O síndico profissional Guilherme Guerreiro afirma que o segredo está na prevenção. Ele, que administra nove condomínios no Rio de Janeiro e em Niterói, diz que o projetista já deixa uma folga para que não se trabalhe no limite. “Chamamos isso de demanda, ou seja, a carga instalada é sempre menor que a carga projetada. Apesar de haver consideração da demanda máxima, qualquer acréscimo de carga deve obrigatoriamente ser validado por um especialista. Todo circuito elétrico tem sua proteção, e, no caso de essa proteção atuar, é um sinal de que existe algum problema na instalação”, observa Guerreiro.

O gerente Cipa de Seguros, Marlon Rosalvos, faz outro alerta: o risco de incêndio em casos como estes. Segundo ele, o seguro contra incêndio é obrigatório por lei e previsto na convenção de todos os condomínios residenciais e comerciais. “O síndico é o responsável pela contratação do seguro condominial, que é obrigatório e deve cobrir danos à estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tanto em áreas comuns como privativa”, afirma.

Fonte: O Dia

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