Convenção de Condomínio: Documentos ultrapassados causam conflitos e nulidades

Ao tratar-se de questões internas envolvendo condomínio, seja ele comercial, residencial ou misto, é preciso ter ciência de que não há relação de consumo.

Assim, devem ser resolvidas conforme Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Assembleias e Legislação.

A Convenção é a norma que irá regular todo o funcionamento do condomínio, ou seja, toda a vivência daqueles que escolheram morar ali.

Nela, devem constar informações específicas, tais como: unidades autônomas que compõem o condomínio, forma de administração do condomínio, rateio de despesas mensais, entre outras.

Importante: Há muitas convenções condominiais omissas quanto a questões importantes, o que acaba originando conflitos e até mesmo demandas judiciais trazendo, muitas vezes, prejuízos financeiros ao condomínio. 

A Convenção de Condomínio é a lei interna que regula questões de relacionamento e comportamento não só de condôminos, mas também de moradores, funcionários, visitantes e outros.

As disposições da Convenção de Condomínio, desde que alinhadas com a legislação e Constituição Federal, são imperativas e cogentes.

No entanto, na prática, muitas das regras condominiais internas são omissas ou conflitantes com a legislação.

Isso ocorre em razão de que nem todos os síndicos dão a devida atenção à atualização das normas internas dos prédios que administram, propiciando o surgimento de inúmeras desavenças.

No dia a dia existem múltiplas situações, que apesar de simples, transformam-se em grandes problemas, abalando a boa convivência entre gestão e condôminos. 

Infelizmente, este cenário é comum em razão de que há condomínios que ainda possuem Convenções e Regimentos Internos ultrapassados.

Ao abordar sobre questões condominiais, é fundamental que a Lei Especial 4.591/64 (Lei do Condomínio) também seja analisada, já que durante longo tempo tratou dos assuntos condominiais.

Isso porque o Código Civil derroga apenas parte da referida lei, ou seja, a Lei 4.591/64 tem validade parcial (somente quanto a assuntos não abordados pelo Código).

Temos o direito de usar e fruir das partes exclusivas e comuns disposto no artigo 19, da Lei 4.591/64.

Vejamos: “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Já o artigo 10 da referida lei dispõe sobre as proibições aos condôminos, porém foi derrogado, tacitamente, pelo artigo 1.336 do Código Civil.

Vejamos:
Artigo 10 – Lei 4.591/64Artigo 1.336 – Lei 10.406/02 (Código Civil)
Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada; Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV – embaraçar o uso das partes comuns. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Além dos artigos mencionados, o Código Civil trouxe outras alterações quanto à Lei 4.591/64, as quais ainda não foram inseridas, na maioria, nos textos das Convenções de Condomínios mais antigos, causando conflitos e até nulidades por erro formal.

Na prática, um texto obsoleto é ineficaz, por isso, a atualização da Convenção e Regimento Interno é providência indispensável a fim de adequar os regramentos à legislação atual evitando que sejam incompatíveis. 

Assim, visando uma convivência harmoniosa no seu condomínio, é essencial que as regras condominiais internas sejam claras, objetivas e alinhadas com a legislação, facilitando o entendimento de todos.

Verifique se a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio estão atualizados!

Texto escrito pela Doutora Simone Gonçalves, Advogada e Consultora Especialista de Direito Imobiliário.
Texto retirado do portal Viva o Condomínio.

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