Condomínio pode barrar locação por Airbnb. O que proprietários devem fazer após decisão do STJ?

Advogados explicam as situações que caracterizam atividade comercial de hospedagem, que batem de frente com destinação residencial dos condomínios.

O julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de um caso ocorrido em Porto Alegre colocou uma pulga atrás da orelha de quem tem imóveis para alugar no Airbnb. Uma decisão da Quarta Turma do Tribunal, na última semana, indicou que as convenções de condomínio podem proibir os moradores de locar seus imóveis por meio de plataformas digitais.

A resolução teve origem em uma ação no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em um condomínio que deixassem de alugá-las pelo Airbnb. A prática, segundo o TJ gaúcho, caracterizava asatividades comerciais e de hospedagem, vedadas pela convenção do condomínio. O recurso chegou ao STJ em 2019.

De acordo com o processo, os proprietários chegaram a fazer reformas nos apartamentos para criar novos quartos e acomodar mais pessoas. Além disso, o fornecimento de serviços (como lavagem de roupas), a alta rotatividade e o fato de os inquilinos não terem vínculo entre si foram os elementos levados em conta para caracterizar a atividade como hospedagem – e não locação por temporada.

Enquanto a locação por temporada – com até 90 dias de duração – tem finalidade residencial, sendo regida pela Lei das Locações (ou Lei do Inquilinato), a hospedagem é uma atividade comercial.

Embora tenha reconhecido que as atividades realizadas por meio de plataformas digitais não possuem o modelo de negócio, a estrutura ou o profissionalismo da hospedagem profissional – como a oferecida pelos hotéis – o voto do ministro Raul Araújo (seguido pelos outros membros do STJ) indicou que o caso em questão envolvia um contrato “atípico” de hospedagem.

Impacto para os proprietários

Para quem tem uma casa ou apartamento para alugar no Airbnb, o que a decisão do STJ significa?

De imediato, não há um impacto automático ou em cascata, explica o coordenador da Comissão de Locação do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), Jaques Bushatsky. “Essa decisão do STJ não é vinculante. Significa que ela resolve a situação específica dos litigantes”, diz. Serve, porém, como um precedente que poderá ser considerado em outros julgamentos.

A advogada Kelly Durazzo, especializada em direito imobiliário, ressalta que o caso julgado tem particularidades. “Não foi uma transação usual de locação temporária, como costumamos ver nas plataformas e até nos tradicionais aluguéis de temporada nas praias. Os proprietários chegaram a criar divisórias adicionais para poder receber mais pessoas, o que descaracterizou o contrato residencial”, explica, lembrando que ainda cabe recurso. “Foi a primeira análise do tipo no STJ, e foi de um caso ruim.”

Na visão de Bushatsky, o problema não está no período curto de locação – já que, pela lei, o aluguel por temporada pode durar a partir de um dia, chegando até 90. “Mas se alugo vários cômodos ou camas de um mesmo imóvel para pessoas distintas e não relacionadas entre si, de fato posso estar oferecendo um serviço de hospedagem”, explica.

A situação seria diferente, de acordo com o advogado, se o proprietário disponibilizasse o imóvel para uma pessoa ou uma família por um fim de semana, por exemplo – uma situação que ele entende como de aluguel por temporada. “Eventualmente, a convenção do condomínio poderia proibir expressamente a locação curta, mas é raríssimo encontrar isso atualmente”, diz.

Em nota, o Airbnb afirmou que a conduta do proprietário no caso julgado pelo STJ – que “transformou sua casa em um hostel”, algo que a plataforma não estimula – “descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões”.

“Os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente”, diz a nota do Airbnb.

Dá para continuar alugando?

Para quem é proprietário de um imóvel em condomínio e quer locá-lo por meio de plataformas como o Airbnb, os advogados sugerem adotar alguns passos. O primeiro deles é certificar-se de que a convenção do condomínio não proíbe expressamente o aluguel residencial de curta duração. Segundo Kelly, embora seja muito difícil que isso ocorra, é importante estar seguro disso.

O segundo passo é, ao fazer o anúncio do imóvel nas plataformas digitais, tomar como referência as características mais comuns da locação residencial. “Oferecer café da manhã, por exemplo, pode caracterizar a atividade de hospedagem, assim como outros serviços adicionais”, explica Kelly.

Para Bushatsky, outra pergunta que os proprietários devem se fazer é a seguinte: “Você pretende alugar o imóvel para uma pessoa ou família, ou para várias pessoas independentes simultaneamente? Esse também poderia ser um desvirtuamento do uso residencial do imóvel”, diz.

Kelly ressalta que o proprietário deve alertar seus inquilinos sobre as regras de uso do condomínio, como evitar barulho após os horários de proibição. “É importante não criar confusão para o condomínio e manter uma conduta ética como se fosse o inquilino fosse, de fato, um morador.”

Fonte: Info Money

Read more...

Animais em condomínio: 6 dicas para uma boa convivência

Para quem planeja morar em apartamento e está preocupado com a questão dos pets no condomínio, confira algumas orientações para manter uma boa convivência entre vizinhos.

Os animais de estimação são considerados grandes amigos e até membros da família para muitas pessoas, mas eles também podem ser motivo de muitos conflitos entre os moradores de um condomínio. Entretanto, é possível ter uma boa convivência entre os pets e os condôminos, mesmo sendo uma tarefa complexa.

As normas de convivência de um condomínio devem ser de conhecimento de todos os moradores, especialmente para que não haja conflitos com os vizinhos. As regras estão descritas no regimento interno, que também traz especificações sobre a presença dos animais de estimação. Existem alguns condomínios que proíbem a presença de animais de estimação. Contudo, empreendimentos novos e modernos permitem a criação de pets, desde que respeitadas algumas normas.

Um ponto importante é saber que os regimentos antigos, que não permitem a presença de animais em condomínio, são considerados inválidos, visto que a legislação brasileira considera que ter um pet é um direito do cidadão.

Caso o condomínio conte com regras para a criação de animais de estimação, é importante conhecer e respeitar todas elas. Alguns dos pontos de atenção, são:
  • Cuidados com as áreas comuns
  • Obrigatoriedade de vacinar o animal, conforme as determinações de cada espécie
  • Termos sobre o barulho emitido pelos animais, como latidos
  • Locais que permitem e que proíbem a circulação dos pets

O principal objetivo do regimento interno é evitar que os animais protagonizem situações inconvenientes, o que é responsabilidade de seu tutor. Para que a convivência seja favorecida é importante que, além de conhecer as normas, todos as respeitem e orientem seus vizinhos.

Cuide dos espaços comuns

Os espaços comuns, conhecidos também como áreas de convivência, são de responsabilidade de todos os moradores e, por isso, o tutor de um animal deve prezar pelos cuidados do local. Dessa forma, mesmo que não existam normas estabelecidas no regimento interno, é importante usar o bom senso para determinar algumas atitudes corretas, como:

  • Não deixar o animal sozinho em áreas comuns, como elevadores, piscinas e campos de futebol
  • Utilizar a caixa de transporte e até mesmo a focinheira, caso a espécie seja considerada agressiva e represente um perigo para os demais
  • Respeitar as determinações quanto aos locais que permitem a circulação dos animais de estimação
  • Sempre recolher as fezes do pet e, para isso, ter sempre uma sacolinha em mãos
Preze pela segurança dos moradores

Para garantir a segurança dos moradores, é importante conhecer e estar atento aos comportamentos de seu animal. Caso ele se sinta ansioso e/ou assustado com a presença de pessoas desconhecidas, carregue-o no colo, principalmente se a raça for de porte pequeno. Entretanto, se o animal for de porte grande, é imprescindível transitar pelo condomínio com uma guia e com uma focinheira.

O uso da focinheira, em alguns estados do Brasil, é, inclusive, obrigatório para algumas raças, como dobermanns, filas brasileiros e pit bulls. Caso o síndico não oriente os moradores quanto às medidas de segurança, tenha empatia com os demais e faça sua parte. Se houver outros tutores que não seguem práticas que prezam pela segurança do próximo, tente conversar e orientar sobre o tema.

Sempre mantenha seu animal saudável e bem cuidado

Outro ponto de preocupação em relação aos animais em condomínio é a saúde. Isso porque alguns pets podem ser hospedeiros de parasitas que transmitem doenças para humanos, as chamadas zoonoses. Esse também é o caso, por exemplo, da raiva e da leishmaniose.

Para evitar os riscos, tanto para os animais quanto para os condôminos, é importante sempre manter o pet saudável e bem tratado. É indispensável prezar pela higiene e pela vacinação dos animais. Alguns moradores reclamam da questão de odores provindos das fezes dos animais. Desse modo, é importante que você cuide não somente do pet, mas também da higiene do seu apartamento.

Ensine o pet a fazer suas necessidades em um local específico

Essa dica está relacionada à anterior, uma vez que é determinante para a higiene do animal e do apartamento. A domesticação dos animais é um ponto importante porque quanto mais obediente eles forem, menos problemas o tutor terá.

É importante recolher as fezes e as urinas dos animais diariamente para que os odores sejam controlados. Essa tarefa pode ser árdua quando o animal faz suas necessidades em todos os locais do imóvel, mas é muito importante. Outra dica é ensinar seu melhor amigo a fazer suas necessidades em um local específico. Isso facilitará a limpeza do local e, consequentemente, a solução de problemas relacionados aos odores causados pelos animais.

Compre itens de segurança

A segurança de seu animal de estimação é, também, um fator importante para a boa convivência entre todos no condomínio. Gatos e principalmente cachorros são animais curiosos e, por isso, estão sempre descobrindo e explorando um local novo. Para evitar a ocorrência de acidentes, invista em itens de segurança. Caso tenha uma sacada em seu lar, instale telas que impossibilitem a queda do animal. A mesma dica deve ser aplicada às janelas e às portas que dão acesso ao ambiente externo.

Além disso, é importante estar sempre atento à porta principal do apartamento, pois em um momento de descuido ou de desatenção, seu animal pode escapar. Essa situação pode lhe trazer muitos transtornos que vão desde a preocupação com o animal até problemas com o condomínio, dado que o pet poderá ficar assustado e agir de forma incomum.

Fonte: Canal do Pet

Read more...

Carga de trabalho em condomínios dobrou por causa da pandemia

Informação é de dirigente de entidade, referindo-se ao aumento de entregas por aplicativo.

As ruas silenciosas das noites de São Paulo na pandemia são cortadas apenas por roncos de motocicletas. No tranquilo  bairro da Chácara Klabin, João Silva (nome fictício), porteiro de um edifício acaba seu turno e, às 22h, se dirige ao metrô, por um caminho cercado de prédios e casas arborizadas.

“Hoje o trabalho foi duro. Tem sido sempre assim nos últimos tempos. Trabalho desde 1992 neste prédio e nunca vi tanta coisa para fazer. Antes da pandemia, eram duas ou três entregas por dia. Hoje são pelo menos 20. Estou trabalhando muito mais”, diz João, um potiguar de 48 anos, que recebe cerca de R$ 1,4 mil por mês.

Em passos tranquilos, antes do momento de começar a ficar ofegante, ele continua, falando sobre a limpeza.

“O pessoal da limpeza também está trabalhando mais. Limpam dependências e elevadores de duas a três vezes ao dia. Antes da pandemia, era só uma”, conta.

As declarações de João mostram que, enquanto os motoristas de entrega por aplicativos transitam de um lado para o outro, eles realçam, com força, um novo modelo de vida, que já vinha se estabelecendo antes de a covid-19 surgir.

Estas idas e vindas, aliadas à necessidade do aumento da higiene, fez o trabalho em condomínios de apartamentos aumentar 100% desde março de 2020, quando se iniciou o primeiro isolamento para conter o coronavirus.

A informação é de José Roberto Graiche Júnior, presidente da  AABIC (Associação de Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

“A portaria precisa ter mais atenção que o usual, porque a demanda do e-commerce e das entregas também de fast-food, entre outras, aumentaram muito, bem como o controle do fluxo de entrada e saída de mercadorias e o recebimento. E a limpeza também foi redobrada, porque com a necessidade de higienização em mais vezes e maior quantidade, houve um aumento também na limpeza do condomínio. Ou seja, dobrou o serviço de todas as atividades, durante a pandemia”, afirma.

Ele explica que, na administração da rotina de um edifício, além da limpeza e da portaria, o trabalho da zeladoria completa esse trio de compenentes. As responsabilidades do zelador também aumentaram, afirma.

“A zeladoria aumentou o trabalho diário, porque precisa ter mais fiscalização das áreas comuns, o controle da limpeza, a organização da portaria, o fluxo de pessoas que estão usando áreas comuns, quando é permitido ou proibido, por exemplo”.

Dinâmica maior

O dirigente admite que esses funcionários passaram a ter mais problemas para administrar tanto trabalho dentro da carga horária.

“A maior dificuldade que os funcionários têm é ter que conseguir cumprir com essas atividades dentro no horário estabelecido da sua jornada de trabalho”.

O trabalho na limpeza, portanto, teve de ser readaptado em muitos prédios, para que as áreas de maior circulação sejam mais higienizadas

“Em algumas vezes, por exemplo na questão de limpeza, é necessário limpar menos vezes algumas áreas que estão ociosas, para conseguir higienizar as outras que estão sendo mais utilizadas e têm maior circulação, que exigem mais atenção. Então, essa conciliação de horário, ou de quando um funcionário adoece, em que há necessidade de remanejar o quadro de horário, escala de folga, enfim, as administradoras e síndicos estão com esse trabalho adicional de organizar e readequar a operação do condomínio”, observa Graiche Júnior.

Ele conta que 65% dos funcionários alocados em condomínios são orgânicos, ou seja, são registrados pelo condomínio, que paga os seus salários, com folha de pagamentos, encargos e benefícios processados pelas administradoras. Os outros 35% são terceirizados e remunerados por empresas. O serviço aumentou não só para as empresas, mas também para as administradoras, segundo ele.

“Os recursos humanos e departamentos pessoais das administradoras estão trabalhando mais, com mais intensidade, para poder organizar, orientar escalas de trabalho, reorganização, inclusive os gerentes de atendimento que conhecem a operação do condomínio e auxiliam também, para que seja possível acomodar, com o mesmo contingente, esses novos serviços que os condomínios passaram a ter durante a pandemia”, destaca.

Nestes tempos, segundo Graiche Júnior, a dinâmica passou a ser muito maior, com permanentes mudanças de fase de isolamento, pelo poder público e de escala, por causa de funcionários que são contamidados pelo vírus.

“Passamos a oferecer consultoria com mais horas do dia, para poder entender e interpretar os decretos que que surgem, acomodar situações emergenciais de funcionário, pois o posto exige que se remaneje os funcionários por meio de folguistas, zeladores ou faxineiros”.

E mesmo não entrando em crise como outros setores, a situação não deixa de ser delicada, porque muitos moradores acabam sendo afetados financeiramente pela pandemia.

“O mercado nem se aqueceu, nem teve queda. Porém o condomínio é uma reunião de pessoas que possuem outras atividades, então os moradores são, muitas vezes, assalariados ou donos de empresas e tudo que reflete na economia, acaba refletindo diretamente para dentro do condomínio, afinal o pagamento de serviços é dividido por todos os residentes”, completa.

Fonte: R7

Read more...

Dívida com taxa de condomínio pode virar processo na Justiça

Número de processos aumentou 40% em fevereiro; advogados dão dicas para evitar o problema.

Quando um morador entra em dívida com o condomínio, o caso pode rapidamente virar processo judicial. No entanto, há opção –muito recomendada por especialistas– de buscar acordos fora da Justiça, falando diretamente com o síndico.

Entre janeiro e fevereiro deste ano, segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o número de processos por dívida condominial subiu 40% no Tribunal de Justiça do Estado de SP, com 637 ações abertas. O advogado integrante do sindicato, Eric Camargo, atribui o aumento a menor atividade dos escritórios de advocacia em janeiro, mas também ao fim do auxílio emergencial. “O morador pode ter conseguido se segurar, mas chega uma hora que não consegue mais. Então temos um pico [nos processos]”, diz.

“Ninguém está imune a problemas de saúde, desemprego”, diz Jacques Buchatsky, advogado especializado em condomínios. “Mas precisamos esquecer a época em que ações de cobrança demoravam dez anos.” Em 2015, com a criação do Código de Processo Civil, o tempo entre o ajuizamento e a condenação passou a ser de poucos meses, e o devedor pode perder o imóvel em um ano.

O condomínio pode abrir processo até um dia após o vencimento, mas é de costume enviar ao devedor antes uma carta de cobrança. Esta é a hora de admitir o atraso e tentar acordo, cujos termos variam.

Descontos são mais raros do que parcelamentos, e o número de parcelas deve ser discutido com o síndico. Mas a ida à Justiça encarece o problema. “Além do débito condominial e o advogado, o devedor deverá arcar com o reembolso das custas judiciais do condomínio”, diz Eric Camargo.

“[O advogado] auxilia no acordo ou na defesa do processo, porque há possibilidade de o condomínio estar cobrando um valor indevido”, explica Buchatsky. Além da cota definida em contrato, o atraso acrescenta juros de 1% ao mês e multa de até 2% ao mês sobre o débito. Caso o condomínio cobre mais do que isso, é possível contestar.

Buchatsky propõe que o morador confira se o valor do condomínio é abarcado por seu nível de renda, antes de correr risco de processo. “Vender o imóvel e procurar outro de custo suportável é melhor do que sofrer com inadimplência.” E para o condomínio que lida com devedores, Camargo aconselha renegociar contratos e reduzir custos onde puder.

Se atrasar o pagamento
  • Não espere a cobrança. Procure o síndico e explique a situação, deixando clara a intenção de pagar
  • O morador pode ter de pagar juros (1% ao mês) e multa (até 2% ao mês) logo no primeiro mês, e o condomínio pode levar seu caso à Justiça no dia após o vencimento
  • É possível solicitar parcelamento do valor. O número de parcelas, ou a possibilidade deste acordo, deverá ser decidida pelo condomínio
  • Proponha todas as possibilidades de acordo diretamente com o síndico, para evitar que o caso seja ajuizado. Isto economiza dinheiro e dor de cabeça no processo.
Negociação
  • O melhor é evitar ao máximo a entrada do caso na Justiça, e resolver a dívida diretamente com o síndico
  • Registre todos os passos da negociação por escrito
  • Uma opção de negociação é a prestação de serviços. Caso alguém da unidade devedora possa oferecer um serviço ao condomínio (reparo, assistência técnica, entre outros), o pagamento do serviço —sempre incluso na prestação de contas do condomínio— pode trazer um dinheiro extra para quitar a dívida
Consequências da dívida
  • O condomínio pode proibir a participação do inadimplente em assembleias
  • O morador ainda tem a permissão legal de utilizar as áreas comuns, como piscinas e academias, e o direito de não ser exposto a situações vexatórias
Se for para a Justiça
  • Caso você seja alvo de uma ação por inadimplência, procure seu síndico e tente, por escrito e de forma documentada, negociar uma última vez e evitar o processo judicial
  • Certifique-se de que o valor cobrado está correto. O condomínio pode ter cobrado uma quantia não condizente com o contrato, ou com as porcentagens de juros e multa —você poderá contestar tal erro
  • Procure um advogado de confiança. O profissional poderá explicar os passos do processo, auxiliar no fechamento de um acordo ou em sua defesa, caso a cobrança seja indevida
Custos da Justiça
  • Quando uma cobrança é ajuizada pelo condomínio, outros valores além da cota condominial entram em jogo
  • O devedor condenado terá de arcar com seu próprio advogado, os custos judiciais do condomínio, além de juros e multa, e o valor devido
Perda do imóvel
  • Em último caso, caso o devedor seja condenado a pagar um valor que não possui, há a possibilidade de penhorar o imóvel para pagar a dívida
  • Neste caso, a propriedade fará parte de um leilão eletrônico e, caso seja arrematada, o morador deve sair do imóvel
Para evitar problemas
  • Considere se o valor atual do condomínio, somado às outras despesas, é compatível com seu nível de renda
  • Procurar um imóvel que caiba no bolso é difícil, mas é melhor do que sofrer com inadimplência
Fonte: Portal Viva o Condomínio

Read more...
WhatsApp chat