Condomínio pode barrar locação por Airbnb. O que proprietários devem fazer após decisão do STJ?

Advogados explicam as situações que caracterizam atividade comercial de hospedagem, que batem de frente com destinação residencial dos condomínios.

O julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de um caso ocorrido em Porto Alegre colocou uma pulga atrás da orelha de quem tem imóveis para alugar no Airbnb. Uma decisão da Quarta Turma do Tribunal, na última semana, indicou que as convenções de condomínio podem proibir os moradores de locar seus imóveis por meio de plataformas digitais.

A resolução teve origem em uma ação no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em um condomínio que deixassem de alugá-las pelo Airbnb. A prática, segundo o TJ gaúcho, caracterizava asatividades comerciais e de hospedagem, vedadas pela convenção do condomínio. O recurso chegou ao STJ em 2019.

De acordo com o processo, os proprietários chegaram a fazer reformas nos apartamentos para criar novos quartos e acomodar mais pessoas. Além disso, o fornecimento de serviços (como lavagem de roupas), a alta rotatividade e o fato de os inquilinos não terem vínculo entre si foram os elementos levados em conta para caracterizar a atividade como hospedagem – e não locação por temporada.

Enquanto a locação por temporada – com até 90 dias de duração – tem finalidade residencial, sendo regida pela Lei das Locações (ou Lei do Inquilinato), a hospedagem é uma atividade comercial.

Embora tenha reconhecido que as atividades realizadas por meio de plataformas digitais não possuem o modelo de negócio, a estrutura ou o profissionalismo da hospedagem profissional – como a oferecida pelos hotéis – o voto do ministro Raul Araújo (seguido pelos outros membros do STJ) indicou que o caso em questão envolvia um contrato “atípico” de hospedagem.

Impacto para os proprietários

Para quem tem uma casa ou apartamento para alugar no Airbnb, o que a decisão do STJ significa?

De imediato, não há um impacto automático ou em cascata, explica o coordenador da Comissão de Locação do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), Jaques Bushatsky. “Essa decisão do STJ não é vinculante. Significa que ela resolve a situação específica dos litigantes”, diz. Serve, porém, como um precedente que poderá ser considerado em outros julgamentos.

A advogada Kelly Durazzo, especializada em direito imobiliário, ressalta que o caso julgado tem particularidades. “Não foi uma transação usual de locação temporária, como costumamos ver nas plataformas e até nos tradicionais aluguéis de temporada nas praias. Os proprietários chegaram a criar divisórias adicionais para poder receber mais pessoas, o que descaracterizou o contrato residencial”, explica, lembrando que ainda cabe recurso. “Foi a primeira análise do tipo no STJ, e foi de um caso ruim.”

Na visão de Bushatsky, o problema não está no período curto de locação – já que, pela lei, o aluguel por temporada pode durar a partir de um dia, chegando até 90. “Mas se alugo vários cômodos ou camas de um mesmo imóvel para pessoas distintas e não relacionadas entre si, de fato posso estar oferecendo um serviço de hospedagem”, explica.

A situação seria diferente, de acordo com o advogado, se o proprietário disponibilizasse o imóvel para uma pessoa ou uma família por um fim de semana, por exemplo – uma situação que ele entende como de aluguel por temporada. “Eventualmente, a convenção do condomínio poderia proibir expressamente a locação curta, mas é raríssimo encontrar isso atualmente”, diz.

Em nota, o Airbnb afirmou que a conduta do proprietário no caso julgado pelo STJ – que “transformou sua casa em um hostel”, algo que a plataforma não estimula – “descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões”.

“Os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente”, diz a nota do Airbnb.

Dá para continuar alugando?

Para quem é proprietário de um imóvel em condomínio e quer locá-lo por meio de plataformas como o Airbnb, os advogados sugerem adotar alguns passos. O primeiro deles é certificar-se de que a convenção do condomínio não proíbe expressamente o aluguel residencial de curta duração. Segundo Kelly, embora seja muito difícil que isso ocorra, é importante estar seguro disso.

O segundo passo é, ao fazer o anúncio do imóvel nas plataformas digitais, tomar como referência as características mais comuns da locação residencial. “Oferecer café da manhã, por exemplo, pode caracterizar a atividade de hospedagem, assim como outros serviços adicionais”, explica Kelly.

Para Bushatsky, outra pergunta que os proprietários devem se fazer é a seguinte: “Você pretende alugar o imóvel para uma pessoa ou família, ou para várias pessoas independentes simultaneamente? Esse também poderia ser um desvirtuamento do uso residencial do imóvel”, diz.

Kelly ressalta que o proprietário deve alertar seus inquilinos sobre as regras de uso do condomínio, como evitar barulho após os horários de proibição. “É importante não criar confusão para o condomínio e manter uma conduta ética como se fosse o inquilino fosse, de fato, um morador.”

Fonte: Info Money

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Animais em condomínio: 6 dicas para uma boa convivência

Para quem planeja morar em apartamento e está preocupado com a questão dos pets no condomínio, confira algumas orientações para manter uma boa convivência entre vizinhos.

Os animais de estimação são considerados grandes amigos e até membros da família para muitas pessoas, mas eles também podem ser motivo de muitos conflitos entre os moradores de um condomínio. Entretanto, é possível ter uma boa convivência entre os pets e os condôminos, mesmo sendo uma tarefa complexa.

As normas de convivência de um condomínio devem ser de conhecimento de todos os moradores, especialmente para que não haja conflitos com os vizinhos. As regras estão descritas no regimento interno, que também traz especificações sobre a presença dos animais de estimação. Existem alguns condomínios que proíbem a presença de animais de estimação. Contudo, empreendimentos novos e modernos permitem a criação de pets, desde que respeitadas algumas normas.

Um ponto importante é saber que os regimentos antigos, que não permitem a presença de animais em condomínio, são considerados inválidos, visto que a legislação brasileira considera que ter um pet é um direito do cidadão.

Caso o condomínio conte com regras para a criação de animais de estimação, é importante conhecer e respeitar todas elas. Alguns dos pontos de atenção, são:
  • Cuidados com as áreas comuns
  • Obrigatoriedade de vacinar o animal, conforme as determinações de cada espécie
  • Termos sobre o barulho emitido pelos animais, como latidos
  • Locais que permitem e que proíbem a circulação dos pets

O principal objetivo do regimento interno é evitar que os animais protagonizem situações inconvenientes, o que é responsabilidade de seu tutor. Para que a convivência seja favorecida é importante que, além de conhecer as normas, todos as respeitem e orientem seus vizinhos.

Cuide dos espaços comuns

Os espaços comuns, conhecidos também como áreas de convivência, são de responsabilidade de todos os moradores e, por isso, o tutor de um animal deve prezar pelos cuidados do local. Dessa forma, mesmo que não existam normas estabelecidas no regimento interno, é importante usar o bom senso para determinar algumas atitudes corretas, como:

  • Não deixar o animal sozinho em áreas comuns, como elevadores, piscinas e campos de futebol
  • Utilizar a caixa de transporte e até mesmo a focinheira, caso a espécie seja considerada agressiva e represente um perigo para os demais
  • Respeitar as determinações quanto aos locais que permitem a circulação dos animais de estimação
  • Sempre recolher as fezes do pet e, para isso, ter sempre uma sacolinha em mãos
Preze pela segurança dos moradores

Para garantir a segurança dos moradores, é importante conhecer e estar atento aos comportamentos de seu animal. Caso ele se sinta ansioso e/ou assustado com a presença de pessoas desconhecidas, carregue-o no colo, principalmente se a raça for de porte pequeno. Entretanto, se o animal for de porte grande, é imprescindível transitar pelo condomínio com uma guia e com uma focinheira.

O uso da focinheira, em alguns estados do Brasil, é, inclusive, obrigatório para algumas raças, como dobermanns, filas brasileiros e pit bulls. Caso o síndico não oriente os moradores quanto às medidas de segurança, tenha empatia com os demais e faça sua parte. Se houver outros tutores que não seguem práticas que prezam pela segurança do próximo, tente conversar e orientar sobre o tema.

Sempre mantenha seu animal saudável e bem cuidado

Outro ponto de preocupação em relação aos animais em condomínio é a saúde. Isso porque alguns pets podem ser hospedeiros de parasitas que transmitem doenças para humanos, as chamadas zoonoses. Esse também é o caso, por exemplo, da raiva e da leishmaniose.

Para evitar os riscos, tanto para os animais quanto para os condôminos, é importante sempre manter o pet saudável e bem tratado. É indispensável prezar pela higiene e pela vacinação dos animais. Alguns moradores reclamam da questão de odores provindos das fezes dos animais. Desse modo, é importante que você cuide não somente do pet, mas também da higiene do seu apartamento.

Ensine o pet a fazer suas necessidades em um local específico

Essa dica está relacionada à anterior, uma vez que é determinante para a higiene do animal e do apartamento. A domesticação dos animais é um ponto importante porque quanto mais obediente eles forem, menos problemas o tutor terá.

É importante recolher as fezes e as urinas dos animais diariamente para que os odores sejam controlados. Essa tarefa pode ser árdua quando o animal faz suas necessidades em todos os locais do imóvel, mas é muito importante. Outra dica é ensinar seu melhor amigo a fazer suas necessidades em um local específico. Isso facilitará a limpeza do local e, consequentemente, a solução de problemas relacionados aos odores causados pelos animais.

Compre itens de segurança

A segurança de seu animal de estimação é, também, um fator importante para a boa convivência entre todos no condomínio. Gatos e principalmente cachorros são animais curiosos e, por isso, estão sempre descobrindo e explorando um local novo. Para evitar a ocorrência de acidentes, invista em itens de segurança. Caso tenha uma sacada em seu lar, instale telas que impossibilitem a queda do animal. A mesma dica deve ser aplicada às janelas e às portas que dão acesso ao ambiente externo.

Além disso, é importante estar sempre atento à porta principal do apartamento, pois em um momento de descuido ou de desatenção, seu animal pode escapar. Essa situação pode lhe trazer muitos transtornos que vão desde a preocupação com o animal até problemas com o condomínio, dado que o pet poderá ficar assustado e agir de forma incomum.

Fonte: Canal do Pet

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Carga de trabalho em condomínios dobrou por causa da pandemia

Informação é de dirigente de entidade, referindo-se ao aumento de entregas por aplicativo.

As ruas silenciosas das noites de São Paulo na pandemia são cortadas apenas por roncos de motocicletas. No tranquilo  bairro da Chácara Klabin, João Silva (nome fictício), porteiro de um edifício acaba seu turno e, às 22h, se dirige ao metrô, por um caminho cercado de prédios e casas arborizadas.

“Hoje o trabalho foi duro. Tem sido sempre assim nos últimos tempos. Trabalho desde 1992 neste prédio e nunca vi tanta coisa para fazer. Antes da pandemia, eram duas ou três entregas por dia. Hoje são pelo menos 20. Estou trabalhando muito mais”, diz João, um potiguar de 48 anos, que recebe cerca de R$ 1,4 mil por mês.

Em passos tranquilos, antes do momento de começar a ficar ofegante, ele continua, falando sobre a limpeza.

“O pessoal da limpeza também está trabalhando mais. Limpam dependências e elevadores de duas a três vezes ao dia. Antes da pandemia, era só uma”, conta.

As declarações de João mostram que, enquanto os motoristas de entrega por aplicativos transitam de um lado para o outro, eles realçam, com força, um novo modelo de vida, que já vinha se estabelecendo antes de a covid-19 surgir.

Estas idas e vindas, aliadas à necessidade do aumento da higiene, fez o trabalho em condomínios de apartamentos aumentar 100% desde março de 2020, quando se iniciou o primeiro isolamento para conter o coronavirus.

A informação é de José Roberto Graiche Júnior, presidente da  AABIC (Associação de Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

“A portaria precisa ter mais atenção que o usual, porque a demanda do e-commerce e das entregas também de fast-food, entre outras, aumentaram muito, bem como o controle do fluxo de entrada e saída de mercadorias e o recebimento. E a limpeza também foi redobrada, porque com a necessidade de higienização em mais vezes e maior quantidade, houve um aumento também na limpeza do condomínio. Ou seja, dobrou o serviço de todas as atividades, durante a pandemia”, afirma.

Ele explica que, na administração da rotina de um edifício, além da limpeza e da portaria, o trabalho da zeladoria completa esse trio de compenentes. As responsabilidades do zelador também aumentaram, afirma.

“A zeladoria aumentou o trabalho diário, porque precisa ter mais fiscalização das áreas comuns, o controle da limpeza, a organização da portaria, o fluxo de pessoas que estão usando áreas comuns, quando é permitido ou proibido, por exemplo”.

Dinâmica maior

O dirigente admite que esses funcionários passaram a ter mais problemas para administrar tanto trabalho dentro da carga horária.

“A maior dificuldade que os funcionários têm é ter que conseguir cumprir com essas atividades dentro no horário estabelecido da sua jornada de trabalho”.

O trabalho na limpeza, portanto, teve de ser readaptado em muitos prédios, para que as áreas de maior circulação sejam mais higienizadas

“Em algumas vezes, por exemplo na questão de limpeza, é necessário limpar menos vezes algumas áreas que estão ociosas, para conseguir higienizar as outras que estão sendo mais utilizadas e têm maior circulação, que exigem mais atenção. Então, essa conciliação de horário, ou de quando um funcionário adoece, em que há necessidade de remanejar o quadro de horário, escala de folga, enfim, as administradoras e síndicos estão com esse trabalho adicional de organizar e readequar a operação do condomínio”, observa Graiche Júnior.

Ele conta que 65% dos funcionários alocados em condomínios são orgânicos, ou seja, são registrados pelo condomínio, que paga os seus salários, com folha de pagamentos, encargos e benefícios processados pelas administradoras. Os outros 35% são terceirizados e remunerados por empresas. O serviço aumentou não só para as empresas, mas também para as administradoras, segundo ele.

“Os recursos humanos e departamentos pessoais das administradoras estão trabalhando mais, com mais intensidade, para poder organizar, orientar escalas de trabalho, reorganização, inclusive os gerentes de atendimento que conhecem a operação do condomínio e auxiliam também, para que seja possível acomodar, com o mesmo contingente, esses novos serviços que os condomínios passaram a ter durante a pandemia”, destaca.

Nestes tempos, segundo Graiche Júnior, a dinâmica passou a ser muito maior, com permanentes mudanças de fase de isolamento, pelo poder público e de escala, por causa de funcionários que são contamidados pelo vírus.

“Passamos a oferecer consultoria com mais horas do dia, para poder entender e interpretar os decretos que que surgem, acomodar situações emergenciais de funcionário, pois o posto exige que se remaneje os funcionários por meio de folguistas, zeladores ou faxineiros”.

E mesmo não entrando em crise como outros setores, a situação não deixa de ser delicada, porque muitos moradores acabam sendo afetados financeiramente pela pandemia.

“O mercado nem se aqueceu, nem teve queda. Porém o condomínio é uma reunião de pessoas que possuem outras atividades, então os moradores são, muitas vezes, assalariados ou donos de empresas e tudo que reflete na economia, acaba refletindo diretamente para dentro do condomínio, afinal o pagamento de serviços é dividido por todos os residentes”, completa.

Fonte: R7

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Dívida com taxa de condomínio pode virar processo na Justiça

Número de processos aumentou 40% em fevereiro; advogados dão dicas para evitar o problema.

Quando um morador entra em dívida com o condomínio, o caso pode rapidamente virar processo judicial. No entanto, há opção –muito recomendada por especialistas– de buscar acordos fora da Justiça, falando diretamente com o síndico.

Entre janeiro e fevereiro deste ano, segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o número de processos por dívida condominial subiu 40% no Tribunal de Justiça do Estado de SP, com 637 ações abertas. O advogado integrante do sindicato, Eric Camargo, atribui o aumento a menor atividade dos escritórios de advocacia em janeiro, mas também ao fim do auxílio emergencial. “O morador pode ter conseguido se segurar, mas chega uma hora que não consegue mais. Então temos um pico [nos processos]”, diz.

“Ninguém está imune a problemas de saúde, desemprego”, diz Jacques Buchatsky, advogado especializado em condomínios. “Mas precisamos esquecer a época em que ações de cobrança demoravam dez anos.” Em 2015, com a criação do Código de Processo Civil, o tempo entre o ajuizamento e a condenação passou a ser de poucos meses, e o devedor pode perder o imóvel em um ano.

O condomínio pode abrir processo até um dia após o vencimento, mas é de costume enviar ao devedor antes uma carta de cobrança. Esta é a hora de admitir o atraso e tentar acordo, cujos termos variam.

Descontos são mais raros do que parcelamentos, e o número de parcelas deve ser discutido com o síndico. Mas a ida à Justiça encarece o problema. “Além do débito condominial e o advogado, o devedor deverá arcar com o reembolso das custas judiciais do condomínio”, diz Eric Camargo.

“[O advogado] auxilia no acordo ou na defesa do processo, porque há possibilidade de o condomínio estar cobrando um valor indevido”, explica Buchatsky. Além da cota definida em contrato, o atraso acrescenta juros de 1% ao mês e multa de até 2% ao mês sobre o débito. Caso o condomínio cobre mais do que isso, é possível contestar.

Buchatsky propõe que o morador confira se o valor do condomínio é abarcado por seu nível de renda, antes de correr risco de processo. “Vender o imóvel e procurar outro de custo suportável é melhor do que sofrer com inadimplência.” E para o condomínio que lida com devedores, Camargo aconselha renegociar contratos e reduzir custos onde puder.

Se atrasar o pagamento
  • Não espere a cobrança. Procure o síndico e explique a situação, deixando clara a intenção de pagar
  • O morador pode ter de pagar juros (1% ao mês) e multa (até 2% ao mês) logo no primeiro mês, e o condomínio pode levar seu caso à Justiça no dia após o vencimento
  • É possível solicitar parcelamento do valor. O número de parcelas, ou a possibilidade deste acordo, deverá ser decidida pelo condomínio
  • Proponha todas as possibilidades de acordo diretamente com o síndico, para evitar que o caso seja ajuizado. Isto economiza dinheiro e dor de cabeça no processo.
Negociação
  • O melhor é evitar ao máximo a entrada do caso na Justiça, e resolver a dívida diretamente com o síndico
  • Registre todos os passos da negociação por escrito
  • Uma opção de negociação é a prestação de serviços. Caso alguém da unidade devedora possa oferecer um serviço ao condomínio (reparo, assistência técnica, entre outros), o pagamento do serviço —sempre incluso na prestação de contas do condomínio— pode trazer um dinheiro extra para quitar a dívida
Consequências da dívida
  • O condomínio pode proibir a participação do inadimplente em assembleias
  • O morador ainda tem a permissão legal de utilizar as áreas comuns, como piscinas e academias, e o direito de não ser exposto a situações vexatórias
Se for para a Justiça
  • Caso você seja alvo de uma ação por inadimplência, procure seu síndico e tente, por escrito e de forma documentada, negociar uma última vez e evitar o processo judicial
  • Certifique-se de que o valor cobrado está correto. O condomínio pode ter cobrado uma quantia não condizente com o contrato, ou com as porcentagens de juros e multa —você poderá contestar tal erro
  • Procure um advogado de confiança. O profissional poderá explicar os passos do processo, auxiliar no fechamento de um acordo ou em sua defesa, caso a cobrança seja indevida
Custos da Justiça
  • Quando uma cobrança é ajuizada pelo condomínio, outros valores além da cota condominial entram em jogo
  • O devedor condenado terá de arcar com seu próprio advogado, os custos judiciais do condomínio, além de juros e multa, e o valor devido
Perda do imóvel
  • Em último caso, caso o devedor seja condenado a pagar um valor que não possui, há a possibilidade de penhorar o imóvel para pagar a dívida
  • Neste caso, a propriedade fará parte de um leilão eletrônico e, caso seja arrematada, o morador deve sair do imóvel
Para evitar problemas
  • Considere se o valor atual do condomínio, somado às outras despesas, é compatível com seu nível de renda
  • Procurar um imóvel que caiba no bolso é difícil, mas é melhor do que sofrer com inadimplência
Fonte: Portal Viva o Condomínio

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Afinal, síndico é ou não funcionário do condomínio?

Esta pergunta pode parecer boba, mas tem muito gente que faz comentários dizendo que tudo é culpa do síndico; que ele deve ficar no lugar do porteiro quando este falta; que o síndico tem que fazer coisa de zelador, e tudo vira uma verdadeira confusão.

Primeiro, o síndico não é funcionário. Ele é representante da massa, eleito em assembleia de moradores, não havendo qualquer relação de emprego. Funcionário é registrado e segue as regras da CLT.

Art. 3° da CLT trata dos requisitos caracterizadores da relação de emprego 

O serviço deverá ser prestado sempre por pessoa física ou natural, o empregado não pode ser pessoa jurídica, pois o direito do trabalho objetiva tutelar apenas a pessoa física. 

O funcionário tem pessoalidade, só ele pode prestar o serviço; já o síndico pode ter um preposto.

Não eventualidade é característica de um trabalho diário, como zelador, porteiro, manutencista; síndico não é obrigado a estar no condomínio todos os dias.

Onerosidade é o pagamento do salário e recolhimento dos impostos; síndico recebe honorários pela prestação de serviços.

Subordinação: funcionário tem chefe que direciona seu trabalho; síndico é o chefe dos funcionários e responde para assembleia.

Síndico profissional tem natureza de prestação de serviços no âmbito cível. 

Geralmente para um síndico profissional é exigido seguro de responsabilidade civil, o que difere bastante de um funcionário.

Já fiquei sabendo de síndica que teve que ficar na portaria, pois era um domingo e não tinha outro funcionário, inclusive agora na pandemia. Também já vi processo de síndico morador requerendo vínculo de emprego.

Relembrando que todo cuidado é pouco.

Texto escrito por
Fernando Augusto Zito – O autor é advogado militante na área de Direito Civil; especialista em Direito Condominial; pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; pós-graduado em Processo Civil pela PUC/SP; diretor jurídico da Assosíndicos – Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; colunista dos sites especializados “Sindiconet”, Viva o Condomínio, da revista “Em Condomínios” e palestrante.

Noticia retirada do portal Viva o Condomínio.

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Convenção de Condomínio: Documentos ultrapassados causam conflitos e nulidades

Ao tratar-se de questões internas envolvendo condomínio, seja ele comercial, residencial ou misto, é preciso ter ciência de que não há relação de consumo.

Assim, devem ser resolvidas conforme Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Assembleias e Legislação.

A Convenção é a norma que irá regular todo o funcionamento do condomínio, ou seja, toda a vivência daqueles que escolheram morar ali.

Nela, devem constar informações específicas, tais como: unidades autônomas que compõem o condomínio, forma de administração do condomínio, rateio de despesas mensais, entre outras.

Importante: Há muitas convenções condominiais omissas quanto a questões importantes, o que acaba originando conflitos e até mesmo demandas judiciais trazendo, muitas vezes, prejuízos financeiros ao condomínio. 

A Convenção de Condomínio é a lei interna que regula questões de relacionamento e comportamento não só de condôminos, mas também de moradores, funcionários, visitantes e outros.

As disposições da Convenção de Condomínio, desde que alinhadas com a legislação e Constituição Federal, são imperativas e cogentes.

No entanto, na prática, muitas das regras condominiais internas são omissas ou conflitantes com a legislação.

Isso ocorre em razão de que nem todos os síndicos dão a devida atenção à atualização das normas internas dos prédios que administram, propiciando o surgimento de inúmeras desavenças.

No dia a dia existem múltiplas situações, que apesar de simples, transformam-se em grandes problemas, abalando a boa convivência entre gestão e condôminos. 

Infelizmente, este cenário é comum em razão de que há condomínios que ainda possuem Convenções e Regimentos Internos ultrapassados.

Ao abordar sobre questões condominiais, é fundamental que a Lei Especial 4.591/64 (Lei do Condomínio) também seja analisada, já que durante longo tempo tratou dos assuntos condominiais.

Isso porque o Código Civil derroga apenas parte da referida lei, ou seja, a Lei 4.591/64 tem validade parcial (somente quanto a assuntos não abordados pelo Código).

Temos o direito de usar e fruir das partes exclusivas e comuns disposto no artigo 19, da Lei 4.591/64.

Vejamos: “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Já o artigo 10 da referida lei dispõe sobre as proibições aos condôminos, porém foi derrogado, tacitamente, pelo artigo 1.336 do Código Civil.

Vejamos:
Artigo 10 – Lei 4.591/64Artigo 1.336 – Lei 10.406/02 (Código Civil)
Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada; Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV – embaraçar o uso das partes comuns. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Além dos artigos mencionados, o Código Civil trouxe outras alterações quanto à Lei 4.591/64, as quais ainda não foram inseridas, na maioria, nos textos das Convenções de Condomínios mais antigos, causando conflitos e até nulidades por erro formal.

Na prática, um texto obsoleto é ineficaz, por isso, a atualização da Convenção e Regimento Interno é providência indispensável a fim de adequar os regramentos à legislação atual evitando que sejam incompatíveis. 

Assim, visando uma convivência harmoniosa no seu condomínio, é essencial que as regras condominiais internas sejam claras, objetivas e alinhadas com a legislação, facilitando o entendimento de todos.

Verifique se a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio estão atualizados!

Texto escrito pela Doutora Simone Gonçalves, Advogada e Consultora Especialista de Direito Imobiliário.
Texto retirado do portal Viva o Condomínio.

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Síndicos são obrigados a denunciar a violência doméstica no condomínio

No Estado do Paraná a Lei n°20.145, de 05 de março de 2020, obriga os condomínios residenciais e comerciais localizados no Estado a comunicar os órgãos de segurança pública quando houver em seu interior a ocorrência ou indícios de ocorrência de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos.

De acordo com o artigo 1° da citada lei, a comunicação deverá ser feita “através de seus síndicos e/ou administradores devidamente constituídos, que deverão encaminhar comunicação à Delegacia da Mulher da Polícia Civil responsável pelo município que se encontram, ou ao órgão de segurança pública regional especializado, quando houver em suas unidades condominiais ou nas áreas comuns aos condôminos a ocorrência ou indícios de ocorrência de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos”.

Determina ainda que “a comunicação deverá ser realizada de imediato, por ligação telefônica ou através de aplicativo móvel, nos casos de ocorrência em andamento, e por escrito, por via física ou digital, nas demais hipóteses, no prazo de até 24 (vinte e quatro) horas após a ciência do fato, contendo informações que possam contribuir para a identificação da possível vítima e do possível agressor”.

Estabelece que “os condomínios deverão fixar, nas áreas de uso comum, cartazes, placas ou comunicados divulgando o disposto na presente Lei e incentivando os condôminos a notificarem o síndico e/ou o administrador quando tomarem conhecimento da ocorrência ou da existência de indícios da ocorrência de violência doméstica ou familiar no interior do condomínio.”

Quem descumprir a lei se sujeitará a uma advertência na primeira autuação de infração e multa a partir da segunda autuação, que será fixada entre 50 UPR/PR (cinquenta vezes a Unidade Padrão Fiscal do Paraná) e 100 UPF/PR (cem vezes a Unidade Padrão Fiscal do Paraná), a depender das circunstâncias da infração, podendo o valor arrecadado ser revertido em favor de fundos e programas de proteção aos direitos da mulher, criança, adolescente ou idoso.

No âmbito nacional está em trâmite o Projeto de Lei (PL) n° 2510/2020, com o objetivo de “alterar o Código Civil e a legislação dos condomínios edilícios estabelecendo medidas de repressão à violência doméstica e familiar contra a mulher e o Código Penal para estabelecer causa de aumento de pena do delito de omissão de socorro quando a omissão estiver relacionada à situação que configure violência doméstica contra a mulher”.

A exemplo do Estado do Paraná, outros Estados também já dispõem de legislação no mesmo sentido, entre eles Acre, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Maranhão, Minas Gerais, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e São Paulo.
Canais de Denuncia no Estado do Paraná:
  • Disque 190 e o App 190, da Polícia Militar do Paraná, nos casos de situações de emergência e flagrantes.
  •  Ligue 180 (Central de Atendimento à Mulher) ou o aplicativo Direitos Humanos BR registram denúncias em todo o território nacional.
  • Disque-denúncia 181, canal oficial de coleta de denúncias anônimas no Estado do Paraná.
  • Ministério Público do Paraná: https://mppr.mp.br/modules/conteudo/conteudo.php?conteudo=7915.

Fonte: Portal Viva o Condomínio

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Previsão orçamentária de condomínio: o que é e como fazer?

Faz parte do trabalho do síndico realizar uma boa previsão orçamentária. A atividade é considerada uma das partes mais importantes da gestão condominial.

Com ela, é possível montar o planejamento financeiro do empreendimento e garantir que todas as necessidades do condomínio sejam atendidas ao longo do ano.

Saiba tudo sobre previsão orçamentária de condomínio:

O que é previsão orçamentária de condomínio?

Em resumo, a previsão orçamentária é o processo de análise e decisão sobre como será gasto o dinheiro arrecadado pelo condomínio durante o ano seguinte. É uma previsão das despesas futuras do condomínio baseada nos custos dos meses anteriores.

A previsão orçamentária deve ser apresentada pelo síndico e conselho fiscal à assembleia geral ao menos uma vez por ano, obrigatoriamente. A prática pode ser realizada em dois períodos: no final do ano ou durante o início do ano vigente, de janeiro a março. A escolha do período fica por conta das normas estipuladas pela convenção do condomínio.

É importante ressaltar que o dinheiro em questão é toda a quantia que entra na conta do condomínio. Ou seja: as taxas de condomínio e aluguéis de áreas comuns. É com base na previsão orçamentária que é feita a atualização do valor da taxa condominial. Desta forma, uma previsão orçamentária para condomínio bem feita pode significar menos despesas para os moradores ao longo do ano.

É essencial que a previsão orçamentária condominial leve em consideração as necessidades e compromissos do empreendimento e dos moradores. O objetivo final sempre deve ser a valorização do imóvel e a melhoria da vida em comunidade.

Como fazer uma previsão orçamentária condominial?

Uma boa previsão orçamentária de condomínio requer paciência e atenção aos detalhes. Em primeiro lugar, o síndico e o conselho fiscal precisam montar uma relação de todas as despesas que o condomínio teve ao longo dos meses.

Nessa lista deve constar cada item a seguir:

  • Custos com contas de água e luz;
  • Folha de pagamento dos funcionários;
  • Pagamento de férias, 13º salário, rescisões contratuais;
  • Pagamento de impostos;
  • Equipamento de segurança;
  • Contribuições previdenciárias;
  • Contratos com prestadoras de serviço;
  • Manutenções preventivas;
  • Material de limpeza e escritório;
  • Valor do seguro condominial.

Gastos sazonais também precisam ser considerados na hora de montar o planejamento. Determinadas épocas do ano resultam em um aumento de despesas. Por exemplo, é natural que o valor da conta de água aumente durante o verão.

O cálculo precisa ser feito levando em consideração uma margem para imprevistos. Por isso, arredonde os valores um pouco para cima para que exista uma folga.

Se o empreendimento conta com o serviço de uma administradora de condomínios, talvez seja preciso pedir auxílio na hora de arrecadar as informações necessárias para montar o planejamento.

Em seguida, deve ser feita uma análise criteriosa sobre as melhorias e manutenções que o condomínio precisa fazer no próximo ano. Existe alguma obra que precisa ser feita no imóvel? O condomínio está em dia com a documentação de prevenção contra incêndios?

Defina quais são as urgências e busque orçamentos para especular os gastos previstos. Assim, a previsão orçamentária do condomínio chegará mais próxima possível da realidade. Ao adicionar essas questões na previsão orçamentária, evita-se a necessidade de convocar reuniões de assembleia extras para aprovar esses orçamentos.

O fundo de reserva também pode fazer parte do orçamento. Entretanto, é preciso consultar a convenção do condomínio para conferir se a prática é permitida.

Todos esses dados coletados devem ser adicionados a uma planilha de previsão orçamentária para condomínio em excel. Ao final, some todos os valores e divida o resultado por doze.

Checklist de previsão orçamentária do condomínio

Para resumir, separamos um checklist de ações que o síndico precisa tomar ao montar uma previsão orçamentária de condomínio:

  • Levar em consideração os gastos do ano anterior;
  • Levantar dados sobre a inadimplência no condomínio;
  • Prever contribuições previdenciárias dos funcionários, assim como férias e 13º salário;
  • Calcular a folha de pagamento dos funcionários contratados;
  • Rever contratos que serão renovados, buscando recombinar valores;
  • Listar obras e manutenções que deverão ser feitas ao longo do ano;
  • Considerar a inflação do período;
  • Montar o planejamento levando em consideração uma margem para imprevistos.
Aprovação da previsão orçamentária do condomínio

Após reunir todas as informações importantes, o síndico precisa apresentar a previsão orçamentária condominial para os moradores. Deve ser convocada uma reunião de assembleia com pauta específica para o tema.

Assim como na prestação de contas, o síndico pode preparar um material para distribuir aos condôminos antes da apresentação. Além disso, é importante cuidar para que a assembleia não se torne tediosa. Falar sobre números pode ser complicado, então busque simplificar os termos. Aproveite para usar gráficos e outros elementos visuais.

A aprovação da previsão orçamentário do condomínio é feita com a maioria simples dos votos dos condôminos.

Após a aprovação, é importante mostrar aos condôminos o desenvolvimento das coisas. Para isso, o síndico pode apresentar o balancete mensalmente. Assim, é possível comprovar que as necessidades do condomínio estão sendo atendidas sem comprometer a saúde financeira do empreendimento. Também podem ser enviadas circulares para os moradores através de um software de administração condominial, como o TownSq.

Se a previsão orçamentária não for aprovada, continua valendo a previsão realizada no ano anterior. Logo, não há reajuste no valor da taxa condominial. Caso isso ocorra, o síndico precisa explicar à assembleia que os gastos para o próximo ano são maiores do que as receitas. Portanto, será necessário realizar cortes de despesas no condomínio. Toda essa conversa e decisões tomadas deverão ser descritas em ata.

Planilha de previsão orçamentária de condomínio

A melhor forma de visualizar todos os valores de uma previsão orçamentária de condomínio é utilizando uma planilha. O documento pode ser feito com o Excel ou através de um sistema de gestão de condomínio.

O importante é que a planilha ofereça a opção de somar, dividir e informar a porcentagem de forma automática. Afinal, ninguém merece ficar fazendo cálculo em plena era digital, não é mesmo?

Fonte: Viva o Condomínio

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Após um ano de restrições, como seguir com a vida em condomínios de modo seguro.

Abre ou fecha? Após um ano de restrições pela Covid-19, como seguir com a vida em condomínios de modo seguro.

Para advogada do Secovi-PR, flexibilização do uso das áreas comuns deve ser feita com cumprimento dos protocolos sanitários, respeito a decretos e aumento da fiscalização por síndicos e gestores, seguindo as regras das impostas pelas autoridades sanitárias.

Quase um ano depois de adotadas medidas de restrição, como o isolamento social e o uso de máscaras, atividades corriqueiras como uma ida ao supermercado, o cotidiano de estudantes nas escolas e o trabalho em escritórios ainda são ações delicadas e que necessitam de cuidados. Os mais de 240 mil mortos pela Covid-19 e os mais de 9 milhões de casos confirmados pelo país não permitem brincadeiras. Entre essas atividades do dia a dia, que até um ano atrás eram feitas ‘no automático’ e hoje precisam de atenção, está o simples fato de conviver em um condomínio.

Perto de completar 12 meses de restrições e necessidade de cuidados, qual a melhor maneira de tentar devolver harmonia aos condomínios

— que para os moradores são sinônimos de segurança e tranquilidade — em meio a um contexto de pandemia e números assustadores? A resposta, como para tudo na vida e para uma boa convivência em sociedade resume-se ao exercício da empatia com o próximo e do dever que cada cidadão tem com a coletividade.

“A melhor maneira de conviver em um espaço comum, no contexto pandêmico, é o reforço na conscientização da importância das medidas preventivas de combate à doença contrabalançada com o controle de abertura das áreas de convivência, com o devido respeito aos decretos e protocolos sanitários impostos pelo poder público”, defende Juliana do Rocio Vieira, advogada do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). “Assim, é preciso que o síndico esteja atento ao cumprimento das regras e anseios da coletividade, que também já se vê esgotada diante das restrições impostas pela pandemia”, analisa.

Com circulação constante de moradores, funcionários, visitantes e crianças, os condomínios precisaram estabelecer normas, obedecer  protocolos sanitários e decretos para não se transformarem em ilhas de contágio. O que nem sempre foi bem recebido por parte dos condôminos. O uso das áreas comuns, espaços de lazer, a realização de festas ou reuniões e até obras tiveram de ser repensadas.

A tarefa não é fácil

Para ela, ainda que o ajuste entre a manutenção das medidas de segurança e a abertura de modo seguro não seja tarefa fácil, a experiência já adquirida ao longo de quase um ano de restrições precisa ser considerada. “Partimos de restrições totais para a flexibilização da abertura de áreas comuns, desde que realizadas com segurança e respeitados os protocolos sanitários. Essas medidas são importantes para a convivência condominial”, esclarece.

“A pandemia intensificou desde problemas corriqueiros, como barulho, realização de obras, fumaça dentro das unidades, brincadeira das crianças, o desrespeito das regras em geral e o cuidado com o outro até problemas maiores, como a violência doméstica. Parte disso foi percebido em discussões sobre o uso de máscaras em área comum”, destaca a especialista. “O que se esperava ser consenso virou ponto de discussão, e foram necessárias leis mais impositivas para o cumprimento da obrigação”, avalia.

A advogada lembra que, em Curitiba:

a entrada em vigor da Lei Municipal 15799/2021, que pune pessoas e empresas que descumprirem medidas restritivas para o combate à disseminação da Covid-19 (o não uso da máscara, aglomeração e desrespeito aos demais protocolos), foi fundamental para evitar questionamentos sobre a legalidade da imposição de multa por descumprimento das ações de prevenção. A partir da legislação, o condomínio pode ser responsabilizado tanto por ação quanto por omissão.

O que exige do síndico ou dos gestores intensificar a  fiscalização. “Desse modo, entendo que o síndico pode aplicar as multas previstas na convenção condominial ou no regimento interno ao morador que descumprir as medidas, como a falta da máscara em área comum, por exemplo. Pois, se  o condomínio se omitir, pode ser responsabilizado com a imposição de multas, e aí todos os moradores terão de pagar pela sanção imposta pelos órgãos do município ou do estado”, informa.

Fonte: Paranashop

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Atual cenário das assembleias virtuais

As assembleias são atos absolutamente tradicionais, posto que realizadas da mesma forma há pelo menos 2.500 anos. São derivadas das antigas ágoras gregas, palco no qual os assuntos de interesse geral das pólis (antigas cidades-estado gregas) eram definidos.

Por esse motivo, é natural e até compreensível a ocorrência de certa resistência para o reconhecimento uníssono da aplicabilidade das assembleias realizadas eletronicamente. É certo que outro modelo de reunião de pessoas, em que pese não seja inovador, rompe com o formato tradicional, que pressupunha a presença de cada um dos indivíduos em um único ambiente presencial a fim de propiciar a sustentação oral das ideias e a deliberação dos assuntos pautados.

Juridicamente, no Brasil, a possibilidade de realização de assembleias na modalidade virtual teve sua origem na Medida Provisória 517/2010, que autorizava as companhias de capital aberto (S.A) a concretização de atos assembleares online tendo, mais adiante, com a Lei 12.431/2011, culminado com a criação do parágrafo único do artigo 121 da Lei das S.A, que assim versava: “Nas companhias abertas, o acionista poderá participar e votar a distância em assembleia geral, nos termos da regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários”.

Não demorou para que a realização de assembleias na modalidade virtual chamasse a atenção do mercado condominial, pois os condomínios possuem pontos de convergência com as sociedades empresárias, haja vista que os condôminos são “sócios” uns dos outros (sem affectio societatis – vontade de ser sócio) e as despesas são rateadas na proporção das frações ideais/forma definida pela convenção (art. 1.336, inc. I, CC – quotas do capital social integralizado).

Antes mesmo da pandemia do Covid-19, alguns projetos de lei, dentre eles o PL 548/2019, de autoria da Senadora Soraya Thronicke visavam possibilitar a realização de assembleias condominiais na modalidade virtual, com fundamento no princípio da legalidade constante do artigo 5º, inc. II, da Constituição Federal: “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.

Os críticos do tema sustentavam que, para a viabilização das assembleias virtuais nos condomínios, seria imprescindível, por conta da redação do artigo 1.350 do Código Civil, fazer previsão expressa na convenção, conquanto estas seriam realizadas no tempo e forma lá previstos.

A pandemia do Covid-19 (março de 2020) serviu, em verdade, como um catalizador de procedimentos, abreviando o tempo de maturação de inúmeras tomadas de consciência, dentre as quais encontram-se as assembleias virtuais.

A catálise foi tão fugaz que, em 10 de junho de 2020, entrou em vigor a Lei 14.010, tendo sido autorizado, durante o período de duração da pandemia, cujo término estimou-se em 30 de outubro de 2020, a realização de atos assembleares virtuais em condomínio, conforme previsto pelo artigo 12 da citada lei.

Pouco mais de mês depois, no dia 28 de julho de 2020, foi sancionada a Lei 14.030, que fora responsável pela criação de novo parágrafo único do artigo 121 da Lei das S.A e do artigo 1.080-A do Código Civil, cuja redação têm servido para fundamentar analogicamente a realização de assembleias virtuais em condomínios, ainda que sem previsão junto à convenção. Diversas foram as decisões judiciais neste sentido, valendo anotar a sentença proferida nos autos 5013604-82.2020.8.24.0038, originada pela 2ª Vara Cível da Comarca de Joinville/SC, que ganhou repercussão nacional pelo pioneirismo.

Atualmente, a maioria das serventias de Registro de Pessoas Jurídicas (cartórios onde as atas de assembleia são registradas), vem entendendo que a motivação pela qual o artigo 11 da Lei 14.010/2020 foi concebido ainda não cessou, haja vista que a pandemia ainda continua produzindo efeitos, e por isso continua registrando as respectivas atas assembleares, sobretudo porque o Provimento 95 do CNJ encontra-se prorrogado até a data de 31 de março de 2021, e exclui a exigência de assinatura realizadas eletronicamente com certificado digital validados pelo ICP Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas).

No entanto, há aqueles registradores legalista que entendem terem os efeitos do artigo 11 da Lei 14.010/2020 cessado no dia 30 de outubro de 2020, de modo que têm rejeitado o registro de todas as atas das assembleias virtuais realizadas a partir do dia 31 de outubro de 2020. Os fundamentos utilizados são justamente a ausência de previsão na convenção condominial e o encerramento da vigência do artigo 11 da Lei 14.010/2020.

Portanto, a legalidade das assembleias virtuais é algo que já não mais se questiona. Com efeito, neste instante, a insegurança jurídica gravita em torno da ausência de entendimento unificado dos titulares das serventias de registro de pessoas jurídicas, fator que poderá implicar na negativa de registro das atas das assembleias realizadas na modalidade online.

A modificação deste cenário de insegurança jurídica dependerá do engajamento do mercado condominial e do esforço a ser empreendido pelas entidades de classe, a exemplo da ASDESC – Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina, que após conversa com o Deputado Federal Rodrigo Coelho, teve encampada a demanda envolvendo as assembleias virtuais, dando, assim, ensejo a propositura do PL 5563/2020, protocolado no dia 16 de dezembro de 2020, cujo escopo visa a criação do artigo 1.353-A junto ao Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.353-A. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350, e a respectiva votação poderão ocorrer por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.

O caminho da pacificação ainda é longo e pressuporá a obtenção de apoio de todos os atores que compõem o cenário condominial nacional. Façamos a nossa parte!

Fonte: Portal Viva o Condomínio

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