Com o Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor há cinco meses, a cobrança da taxa de condomínio em atraso ficou mais rápida, incentivando a procura por acordos extrajudiciais. Como resultado, o número de ações na Justiça por falta de pagamento despencou.
Somente em São Paulo, segundo dados compilados pelo Secovi, foram protocoladas 92 ações em junho, uma queda de 89,5% em relação ao mesmo mês de 2015 e o menor valor desde o início do levantamento, em 2006. Entre abril e junho deste ano, período imediatamente posterior ao início do Novo Código, o número de ações caiu para 311, ante 2.582 processos do mesmo período de 2015, um recuo de 88%.
Segundo o advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, especialista em direito imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados, uma das principais alterações que o Novo Código de Processo Civil trouxe foi a possibilidade de cobrar as cotas de condomínio já vencidas por meio de uma ação de execução. Até então, esse tipo de dívida só podia ser cobrada por uma ação de cobrança, que possui um trâmite muito mais lento.
Essencialmente, a ação de cobrança deve primeiramente comprovar a existência da dívida e permite uma série de recursos, enquanto a ação de execução leva à cobrança imediata: o juiz dá o prazo de três dias para o pagamento, sob pena de penhora, inclusive do único imóvel do devedor. Além disso, os recursos não suspendem a ordem de pagamento.
“O condomínio se tornou uma dívida mais perigosa”, diz Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Segundo ele, antes da mudança, as ações judiciais podiam se prolongar por até cinco anos. E, com o baixo valor da multa por atraso (2%), muitas pessoas arrastavam as negociações por ser uma dívida mais barata em comparação com outras.
Negociação
Agora, os próprios inadimplentes estão buscando acordos amigáveis. “Todo mundo ficou receoso em dever condomínio, justamente por causa da execução direita. Então, em muitos casos, quem está devendo já procura a administradora ou o síndico”, diz o advogado Iaquinta.
Na Lello, empresa que administra mais de 2 mil condomínios, o número de acordos extrajudiciais aumentou 13% no segundo trimestre do ano em relação ao trimestre anterior, atingindo 16.288 acordos. Em julho, a taxa de inadimplência de até 60 dias do vencimento estava em 6,78%, caindo para 5,47% após esse período. “Nós percebemos que, após a mudança no Código, os condôminos mostraram mais disposição para fazer acordos”, diz Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello.
O síndico profissional Paulo Rogério Marquetti administra quatro condomínios e prefere investir na negociação amigável. “Eu mantenho uma postura tranquila, para que o condômino veja que eu não acho que ele é um devedor porque quer, e sim porque teve algum problema.”
Marquetti faz plantões noturnos durante a semana para negociar com os moradores e, até o momento, não entrou com nenhuma ação na Justiça desde a mudança no Código de Processo Civil.
O advogado Iaquinta aprova a conduta. “Deve-se sempre ter em mente que a vida condominial é uma vida de contato, de interação diária entre os moradores”, diz.
Matéria Retirada da Gazeta do Povo
Fundo para cobrir danos e outras despesas.
Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, a inclusão de despesas extras no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante.
A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é consequência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.
Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.
Fundo de indenização
1) O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder à cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?
Resp.: Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas cotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.
2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo
judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal juntamente com outras despesas ordinárias?
Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.
Fonte: Bonijuris